前海建设的创新之道

发布时间 2015年4月22日
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Time: 2015年4月22日

Location: 深圳市

Interviewee: 蔺宏  副局长

深圳市前海深港现代服务业合作区管理局

深圳市前海湾保税港区管理局

Interviewer:  葉春曦  嫩鸟品牌管理创始人

【深圳平南铁路全景】

葉春曦:前海管理局的职责是什么?《前海综合规划》对前海建设有什么作用?

蔺宏:前海管理局负责前海合作区的开发建设、运营管理、招商引资、制度创新、综合协调等工作。经过三十年的城市发展,现在前海已经是深圳原特区内最后一块能相对集中成片开发的土地了。然而,过去的前海却是深圳市区的边缘地区。从1993年的谷歌地图上还可以看到,早期的前海是由许多方格状的蠔田组成的,后来被用来开发作为仓储物流区。那时的前海及周边是由一些基础设施诸如平南铁路、四座发电厂、妈湾港、赤湾港、海鑫港等港口开发区和物流园区等组成的。直到2010年,国务院批准了《前海发展总体规划》,前海地区的定位有了很大的变化,由仓储物流区变为深港现代服务业合作区。这意味着前海地区将由一个仅有基础设施的工业用地转变为一座现代化城市。自2013年填海及软基处理工程结束后,前海就进入了全面高速建设阶段。

《前海综合规划》是关于规划理念的。而我们的职责是落实规划理念,我们需要了解要建一个怎样的前海?还要了解前海的现状、前海规划的目标以及挑战是什么?《前海综合规划》中的理念,诸如绿色环保和生态文明等都不够具体。很多详细的专项规划诸如水安全、水动力、景观绿化、区域供冷、地下空间开发都需要我们进一步落实。

比如,要落实“产城融合”的理念,我们首先要知道城市容量,即单位土地面积上要建造多少建筑。通过对比不同城市得出适合前海的毛容积率为2.0,即15平方公里土地容纳3000万平方米建筑;其次,要计算产业数据。前海规划2020年四大产业的GDP总量为1500亿,然后根据各产业的人均GDP算出就业人口65万、居住人口15万人,总建筑面积为2600万至3000万平方米,这就是城市空间和产业的相互校对;我们还要了解不同产业的特点,比如金融业的工作形态、就业分布,现代物流业涉及到的电子商务、跨境商务、供应链管理、各新型产业以及位于保税港的货物构成等;我们也要知道高效的交通系统对城市的重要性。前海规划了9条地铁线路和25个地铁站,即每平方公里有1.3个地铁站;对于地铁建设,我们要知道从地下到地上的开发过程,并通过国际咨询公司优化和整理地下五层纵横交错的设施诸如水廊道、深层隧道等;为进一步落实规划,我们还要知道怎样做基础设施建设和土地出让,怎样规划城市形态和地下空间,以及怎样处理铁路线路和航空限高以及危险品和电厂的迁移等问题。

【多样化立体绿化】

葉春曦景观都市主义是前海规划理念的核心,在前海的开发建设过程中是如何实施这些规划理念的?

规划建设处相关负责人:前海城市规划运用了许多全球最先进的理念。作为未来的国际生态示范城市,景观都市主义就是前海的一个核心理念。这种“大景观”体系将景观和城市功能结合并形成多样化的公共空间系统(如滨海岸线、水廊公园、街边绿地、社区公园、林荫大道、景观通廊、骑楼广场等)。前海利用自然山水和海岸线资源规划的三条线性滨水走廊和点状元素诸如广场、公园、绿地等,试图构建一个完整的自然景观网络体系,塑造出都市水城的形象。

【复合型开放空间——观海金融峡谷;以水为主题,多元魅力的都市活力溪谷,以橙、黄色系为主题。】

前海景观与绿化专项规划致力于在产业聚集、功能混合的高密度城市中营造宜居的生态环境。规划将开发单元的绿地和前海“三廊一带”连接起来并构建了连续、渗透、交互的生态网络,还综合考虑了绿色基础设施和其他各种基础设施的一体化开发。

景观化的公共空间在不同片区的建设各具特色。桂湾片区作为核心商务区主要用于展示现代都市空间,包括中央商务主轴、观海金融峡谷、桂湾中心公园、滨水活力长廊、枢纽广场;前湾片区主要包括艺术创意走廊、科技生态绿谷、桥下活力公园、零碳公园,侧重营造一种生活化和艺术化的氛围;妈湾片区是保税港片区,景观元素包括主题花园长廊、码头公园、铁路公园。

【复合型开放空间——科技生态绿谷;兼具高新技术与生态创新的城市景观绿谷。以蓝色为主题。】

葉春曦:前海被称为“珠三角的曼哈顿”,在高密度的城市中怎样实现生活和工作的和谐?

规划建设处相关负责人:前海是由多组团和多中心的规划结构构成的,以轨道交通网络为前提,打造多中心、小组团、高密度的城市框架。高密度的支路网对于激发区域活力和人气很重要,前海打造了多样化以步行导向的城市空间。在小地块(约80×80米)上营造出步行15分钟就能到达所有的工作、休闲、娱乐和配套设施的条件,并构建 “生活着同时工作着”的24小时活力区域。

在文化创意方面,海丝文化艺术区是前海形象的窗口和最重要的滨海公共空间。海丝文化艺术区紧邻前海金融商务核心区,主要包括五大工程,即海丝剧院、海丝演绎广场、海丝博物馆、海丝水幕场、纪念公园(前海石)。

教育创新也是前海的一张靓丽名片。前海管理局开展实施《前海教育设施创新发展专项规划2015-2030》,致力于打造国际一流、国内一流的教育创新发展示范区。目前规划有8所学校:4所义务制学校,4所国际学校。未来国际学校将在学校建设、课程设置、运营模式等方面全面与国际对接。前海的教育将呈现义务教育国际化、国际教育标准化、课程取向多元化以及管理模式创新化。

在医疗服务领域,前海管理局编制了《前海医疗设施专项规划研究》,对医疗设施的功能定位、架构、建设标准、运营模式和配套政策进行了研究,这将大幅提高医疗服务水平。此外,前海还积极拓展现代健康服务业,发展多层次和高端医疗服务。

前海致力于打造功能混合的高密度城市,通过加强文化、教育和医疗等设施建设实现产业和都市生活的和谐发展。前海是由金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务与其他专业服务五大核心产业构成,而文化、教育和医疗的投入、研发和创新可以与五大产业形成互补并满足都市生活的多样化需求。通过建立前海文化、教育和医疗设施的长期发展规划,从而确保前海发展成为一个具备国际竞争力的区域中心。

【华润前海中心,前海鼓励步行并构建“生活着同时工作着”的24小时活力区域。】

葉春曦: 永久建筑是城市的名片也塑造了城市,能介绍一下这些工程的建设情况么?

规划建设处相关负责人:通过国际招标和引入世界知名设计公司的进行规划设计,前海综合规划、单元规划、专项规划以及重点项目的建筑设计都具有较高的国际水准。

【前海卓越金融中心布局】

首先,前海已按照规划出让土地18宗,总用地面积57万平方米,总建筑面积700多万平方米,其中计容建筑面积568万平方米。前海法治大厦等22个房建项目已全面动工,前海建设已呈现出“井喷”的态势。

其次,前海倡导以城市综合体为主的单元开发模式,集中成片、地上地下统一规划的一体化开发和以轨道交通站点为核心的TOD开发模式,实现了城市功能混合和建筑空间的高度复合。前海卓越金融中心和前海华润金融中心就是这一开发模式的优秀案例。前海卓越金融中心位于深圳前海桂湾片区,建筑注重节能环保理念,按照国家绿色三星标准进行设计和建造。2013年7月26日,卓越竞得前海首批两宗土地;项目在拿地后的90天即同年10月25日正式开工;2015年1月18日,项目封顶;同年3月31日即开始销售。前海借鉴了香港建设项目的审批流程与经验,对审批过程进行优化和简化,体现了前海在建设审批方面的优越性。

【前海卓越金融中心】

再次,为建设低碳生态示范区,前海还广泛采用国际先进的资源管理、新能源利用、废弃物管理等理念,新建建筑均为绿色建筑。前海法治大厦于2014年底动工建设。投资资金来源为前海管理局财政资金。该项目将全面借鉴国际通行做法,力图建设成为国家三星级标准的绿色建筑。

葉春曦前海自贸区在土地制度管理和改革方面有哪些创新之处?

规划建设处相关负责人:前海自贸区在土地管理制度的改革创新方面有诸多创新之处。首先,差别化土地供应模式在探索土地供应新模式、土地用途管制、土地有偿使用、土地产权制度等方面有大胆突破,这充分发挥了市场在前海土地资源配置中的决定性作用。其次,1.5级梯级土地开发模式能保证企业的入住,然后利用闲置土地建造花园,通过闲置土地的不断开发实现一个城市的不断增长。

前海土地供应模式

2013年4月,深圳市政府批复《前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点(2013-2015年)》。《深圳市前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法》于同年6月发布。

为尽快形成城市功能,为入区企业提供办公场所,这种开发模式将土地开发分为0~2级五个开发等级,缩短了土地开发时间。前海管理局选择在远期开发土地上快速开发短期利用建筑,这些可拆卸、可循环利用的短期利用建筑可以创造土地价值的最大化。由于一些地块在开发过程中对未来的定位不明确,因此需要分阶段规划,并以市场经济需求为导向来确定用地功能,这使得土地在各个时期都能实现可实施性和效益的最大化。如BOT设计的前海企业公馆和利用可拆卸和装配技术建造的前海管理局办公楼。为适应发展要求,前海通过土地供应和土地有偿使用的制度改革来满足产业发展差异化、多样化的用地需求,形成差别化、多层次的土地供应市场。操作模式包括建立需求管控机制、试行土地租赁、探索土地交易新机制。为了充分发挥体制和政策优势,前海以土地资本化为重点来提高市场化运作水平,把单纯的土地资源管理转变为土地、资产和资本的综合化管理。主要包括:深化资产资本运作;创新土地开发经营模式;推进公共资源市场化。前海也在探索土地节约集约利用新机制,即以较少的土地资源支撑更大规模、更高水平的产业发展。主要包括:以规划创新改变土地利用的方式;科学安排土地开发供应;严格项目用地准入;高效开发地上地下空间。

前海差别化土地供应的新模式需要创新调控和加强市场预警。大力推进行政审批改革,主要包括:强化土地利用全程监管;研究用地退出机制;探索土地增值收益分配调节机制。同时加大土地、财税、产业、人才、住房政策协同力度,大力提高土地资源配置的市场化、法治化、国际化水平。完善的土地管理体制的主要措施包括:研究优化配置创新型产业用房和人才公寓;提高土地供应市场化和开放水平;廉洁公正推进改革。

【前海深港合作区企业公馆BOT项目西区】

葉春曦前海自贸区在工程建设管理和审批方面有哪些突破?

规划建设处相关负责人:前海管理局为简化建设工程招标投标手续,推行一系列制度改革。首先,实行招标投标两阶段备案及后评估。凡经招标人盖章确认的备案材料均实行即到即办的备案,招标人对所提交备案材料的真实性、合法性负责。其次,实行招标方案备案制度。招标人应当将招标方案提交前海管理局进行备案,然后招标人方可在深圳市建设工程交易服务中心e站通窗口发布招标公告和文件。招标过程中若涉及招标方案内容变更的,招标人应当重新提交新的备案并说明理由。最后是招标投标情况报告备案。招标人在定标会召开后5个工作日内,应将招投标情况报告提交前海管理局备案。备案完成后,招标人应当将中标结果和定标记录送深圳市建设工程交易服务中心e站通窗口进行公示。此外,前海管理局将对招标投标备案项目进行事后抽查,对违法违规的,责令整改并采取补救措施;对不能予以纠正的中标结果会宣布中标无效,招标人应当依法重新招标。

【开工条件进一步简化要点】

前海在基础设施建设中全面推广应用CM建设模式。CM模式是美国汤姆森(Charles B.Thomson)等人1968年在研究关于如何加快设计和施工进度及改进管理控制方法时而提出的,也被译为“快速路径法”。在采用CM模式施工时,业主方从工程建设开始就选择具有施工经验的CM单位(或CM经理),如咨询单位建设开发公司、工程总承包公司等,参与到工程实施中来,为设计方提供施工建议,并且负责施工管理。这将工程建设作为一个完整的过程来对待,并考虑协调设计、施工的关系,在尽可能短的时间内,高效、经济地完成工程建设的任务。

为保证前海工程项目又好又快地建设,进一步精简建设行政审批事项,前海管理局在基础设施建设项目中试行了开工备案制度,定标后即可开工。比如,内地的项目需要一两年动工,深圳的项目半年可以动工,而在前海只需要3个月就可以开工了。试行开工备案制度的改革包括取消施工许可审批手续、开工条件的简化、加强开工后的动态监管、行政监管由事前改为事中和事后。

【前海深港合作区企业公馆;BOT项目东区建筑方案设计;长江商学院内院透视图】

【前海嘉里中心概念方案效果图】

葉春曦前海是深港现代服务业合作区,两地在前海的投资建设领域有哪些合作的亮点?

规划建设处相关负责人:为了加快推进前海在建设领域的深港合作,实现“港人、港资、港服务”的目标,同时,充分借鉴香港工程建设管理的先进经验,创新前海建设管理体制机制,根据《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的要求,前海管理局在前海面向港资企业(包括香港独资或港方占50% 以上股权的合资公司)出让土地的项目中采用“香港工程建设管理模式”。

工程建设领域的深港合作已取得实质性进展。前海深港规划建设专责小组已引进香港咨询公司、设计公司、事务所参与前海项目的建设。《在深圳前海实行“香港模式”建筑设计服务研究报告》为深港建设领域合作创造了条件和法律基础。前海计划将1/3的土地面向香港企业出让。深圳市前海第一太平戴维斯物业管理有限公司也为前海提供更专业的物业管理服务,为前海打造真正意义上的港式服务。

对港资企业出让土地的项目实行“香港工程建设管理模式”。开发企业可聘请香港的建筑企业开展服务工作并取消香港建筑企业和专业人士进入内地的资格限制,进一步降低市场准入门槛。

嘉里建设有限公司前海综合发展项目是首个由香港地产商投资建设的项目,预计2017年实现一部分建筑主体完工。项目充分利用香港建设模式的优点,以绿色硬件配置、健康环保设计、人性化服务为前海提供高品质、国际化的商务、居住、商业空间。鼓励香港地区的专业机构和专业人员   在项目建设中提供相关服务。

【深港合作鼓励通过CEPA获得内地相应职业资格涉及的职业】

【深港合作提供的工程建设专业服务】

葉春曦能介绍一下前海的建设情况和未来五至十年的规划么?

规划建设处相关负责人:自2013年7月以来,前海已经公开出让土地18宗,占地面积57万平方米,建筑面积700多万平方米,其中计容建筑面积568万平方米。2014年前海同步推进62个建设项目,总投资约1000亿元,在前海已经在推进重大项目的地下空间开发利用上已拉开序幕。地铁综合交通枢纽2013年就已启动,2014年12月7日集中启动的项目中,就包括地铁5号线延长段、9号线延长段。截止去年7月,深圳地下空间开发面积达到了2129万平方米,在中国处于领先位置。2015年前海计划供应建设用地150万平方米,预留指标11.5万平方米。新供应建设用地52.1万平方米,其中公共基础设施新供应建设用地36.5万平方米,经营性新供应建设用地15.6万平方米。拟供应产业用地40.1万平方米;公共服务与市政基础设施用地3.2万平方米;道路用地95.2万平方米。

【新城建设现场】

预计2018年前海地区将有一个城市的雏形,这意味着大概600万平方米的建筑面积将建成,其中一半以上的建筑面积将投入使用。配套地块开发的轨交、道路、公交场站也开始同步建设;2020年前海城市将初具规模并开通四条城市轨道线,同时,前海水廊道和滨海休闲带也开始投入使用。作为建设者,我们有信心推动前海城市进程。

以前海投资控股公司、招商局集团、市建筑工务署、市地铁集团为主体制定“大会战行动计划”,组织和调度各单位优势资源,加大前海蛇口新城建设项目在人力、资金、机械设备、技术管理方面的投入,确保完成大会战确定的各项目标任务。目前,前海已进入工程实施阶段。大会战通过大干快干150天,全力推动前海蛇口自贸新城形象的大变化、大提升,给市民带来自贸区建设的新体验、新实惠。到2015年底,完成固定资产投资300亿元,比原计划增加60亿元,增幅25%。自贸新城建设包括道路交通、轨道交通、水环境、景观工程、地下空间、重大产业平台和综合体项目等,投资巨大,技术复杂,必须科学组织并完成每个阶段的工作。十大战役包括25个项目,总建筑面积约390万平方米,总投资约660亿元。

【桂湾河水廊道工程:极端静止最低水位-1.54m】

大会战从2015年8月1日起到2015年底,历时150天,分三个阶段。第一阶段:8月1日-8月20日,部署动员阶段。组织前海蛇口自贸片区所有建设、施工、设计、监理单位负责人和一线管理人员进行动员,全面梳理、研究解决影响工程建设的困难和问题,精心部署各项准备工作。第二阶段:8月21日-11月31日,攻坚克难阶段。加强对工程项目的统筹和协调,督促施工单位加大人力、机械、资金、材料的投入,又好又快推进工程建设进度。第三阶段:12月1日-12月30日,全力冲刺阶段。逐项检查和对比目标任务,集中优势资源解决问题,全面完成“十大战役”。

【深圳前海港货中心】

葉春曦从企业的角度出发,前海自贸区有什么吸引力和优惠政策?

规划建设处相关负责人:企业选择入驻前海的理由是多样的。入驻前海的企业大致可分为五类:第一类是来前海战略布局的,看中前海面向东南亚的战略地位;第二类是来前海创新的;第三类是来前海寻找发展空间的;第四类是来前海投资和融资的;第五类是来前享受优惠政策的。

【前海青年梦工场工程鸟瞰图】

企业入驻前海的原因主要基于两点:第一是为了享受前海的优惠政策。首先,符合前海产业优惠目录的企业可以享受企业所得税15%的优惠。这一优惠措施是以《前海合作区条例》这种法律的形式确立的,上海自贸区也没有类似的优惠举措,而其他地方的优惠举措也没以法律的形式确立。其次,境外高端人才和稀有紧缺型人才的个人所得税的优惠,优惠幅度达到85%。再者,前海管理局可以采用股权投资、财政资助、以奖代补、贷款贴息、落户引导奖励等方式扶持落户在前海的先进性项目。每个项目原则上只适用于一种扶持方式。扶持资金最高可达到人民币5000万。

【会议及展览中心透视图】

葉春曦前海自贸区有哪些对年轻人创业的扶持政策?

规划建设处相关负责人:前海深港青年梦工场是2013至2014年我们与香港青协共同打造的全面支持青年创业的项目,主要面对深港两地的创业者。它是服务深港及世界青年实现创业梦想的国际化平台。梦工场是以现代物流业、信息服务业、科技服务业、文化创意产业及专业服务为重点,培养具创新创业意念的18岁至45岁青年。项目占地5.8万平方米、建筑面积2.7万平方米,可容纳约200家创业企业或团队的创客园区将自己定位为平台的平台。这些“平台”包括6个方面:孵化器集群、创业服务平台、智库平台、推广平台、金融平台以及线上平台。在前海创业,好处之一是可以享受多重丰富的优惠政策,梦工场的日常职责之一便是不断帮助创客进行政策梳理与政策争取,以让创客团队享受最佳政策优惠。自2014年11月开始接受青年及具高潜质的初创企业申请进驻。未来梦工场将凝聚国际一流的创业资源,为创业者们提供优质的资源和服务,打造具有国际影响力的创新创业中心。

【相关链接】

针对反复提到的“前海蛇口自贸新城建设大会战”,Young Bird Plan(嫩鸟计划)向招商局蛇口工业区控股股份有限公司总经理杨天平提出相关问题。

【创新商务中心】

葉春曦您之前在前海蛇口自贸新城建设大会战巡礼活动上描述前海蛇口自贸区未来的发展时提到“全面融合、多方支持、前景可期、继续创新”,能具体阐述一下这16个字的内涵么?

杨天平:2015年8月24日上午,我出席了自贸新城建设大会战巡礼活动。在参观和了解临海大道及地下道路市政工程I标、前海妈湾片区19单元03街坊统筹工作工程、招商自贸商城和蛇口太子湾邮轮中心项目的工程进展后,我在前海管理局举行的座谈会上阐述了这16个字的具体含义。

首先,在合作方式和合作态度上“全面融合”。前海和蛇口同属于广东自贸区深圳前海蛇口片区,共同组成一个管委会,在组织架构上已经融合在一起。自大会战开展以来,招商局集团及旗下招商局蛇口工业区控股股份有限公司等单位,与前海通力合作,各项目进展良好。

其次,前海蛇口自贸区的开发建设需要“多方支持”。不仅需要参与前海蛇口自贸区建设的各成员单位的支持,也离不开人民银行、深圳银监局、深圳保监局等中央驻深单位和海关、边检等单位的大力支持。

再次,招商局集团在前海蛇口自贸区的建设项目“前景可期”。在前海蛇口自贸区管委会的推动下,诸如招商自贸商城、太子湾邮轮中心、潮人码头、价值工厂等一批重点产业项目已经全面启动,而且这些项目的开发不仅着眼于项目本身。以太子湾邮轮中心为例,招商局的目标不仅限于打造一个邮轮码头,而是要带动整个产业的发展。邮轮制造作为造船业中最耀眼的明珠,代表了目前制造业的顶级水平,我们介入这个产业,将带来中国制造业的提升。我们可以预见未来中国将有更多的人选择邮轮出境游,而前海蛇口自贸区的太子湾邮轮母港将成为具有国际影响力的邮轮母港。”

最后,关于“继续创新”,我提出了两个建议:一是希望相关单位继续支持深圳前海湾保税港区调整优化方案的实施,支持与太子湾邮轮母港相关的快速通关及免税区开发等事宜,探索与新兴业态发展相适应的监管模式和监管制度,力争将自贸区片区打造成与国际贸易规则接轨的“一带一路”综合枢纽,把太子湾邮轮母港打造为亚太地区最大的邮轮母港。二是希望蛇口和前海享有同样的政策。招商局既是前海蛇口自贸区的建设者,也是合伙人、合作者,将在自贸区建设中全力以赴,把前海蛇口自贸区打造成中国自贸区建设的新标杆。

-The End-